เรื่อง “เงินดาวน์” เป็นปัญหาที่คนซื้อคอนโดจำนวนมากต้องเจอ โดยเฉพาะในกรณีที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน หลายคนสงสัยว่าเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้วสามารถเรียกคืนได้หรือไม่ โครงการมีสิทธิริบทั้งหมดเลยหรือเปล่า ความจริงแล้วกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ชัดเจนว่าผู้ซื้อยังมีสิทธิเรียกคืนได้ในหลายกรณี แม้จะกู้ไม่ผ่านก็ตาม เพียงแต่ต้องพิจารณาตามสัญญาที่ทำไว้กับโครงการ และการตีความของศาล
สารบัญเนื้อหา
-
เงินดาวน์คอนโดคืออะไร
-
วิธีแก้ปัญหาเบื้องต้นเมื่อกู้ไม่ผ่าน
-
เรียกเงินดาวน์คืนได้ในกรณีใดบ้าง
-
สิทธิของผู้ซื้อหากโครงการผิดสัญญา
-
กระบวนการฟ้องร้องและการคุ้มครองผู้บริโภค
-
สรุป
เงินดาวน์คอนโดคืออะไร
เงินดาวน์คอนโด (Condo Down Payment) คือ เงินที่ผู้ซื้อต้องชำระให้แก่โครงการหรือผู้ขายเมื่อมีการจองห้องชุด โดยทั่วไปมักกำหนดเป็นสัดส่วนของราคาขาย เช่น 10%, 20% หรือแม้แต่ 30% ของราคารวม ทั้งหมดนี้ชำระก่อนโอนกรรมสิทธิ์จริง ถือเป็นการแสดงเจตนาว่าผู้ซื้อต้องการจองและซื้อห้องชุดนั้น
การชำระเงินดาวน์ถือว่าเป็นภาระสำคัญ เพราะนอกจากเป็นการยืนยันสิทธิการจองแล้ว ยังแสดงถึงความตั้งใจจริงของผู้ซื้อ แต่เมื่อเกิดเหตุไม่คาดคิด เช่น กู้ธนาคารไม่ผ่าน ปัญหาจึงเกิดขึ้นว่าเงินดาวน์นี้จะยังอยู่กับเรา หรือจะตกเป็นสิทธิของโครงการ
วิธีแก้ปัญหาเบื้องต้นเมื่อกู้ไม่ผ่าน
-
หาคนกู้ร่วม – วิธีนี้ช่วยเพิ่มโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติ เพราะรายได้และความสามารถชำระหนี้สูงขึ้น แต่ต้องตกลงกันให้ชัดเจนเรื่องภาระและสิทธิ์ในทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง
-
ขายดาวน์ (Flipping) – คือการโอนสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายไปให้ผู้ซื้อรายใหม่ โดยให้เขาเข้ามารับช่วงแทน วิธีนี้ผู้ซื้อเดิมอาจได้กำไรหรือขาดทุนก็ขึ้นอยู่กับสภาพตลาดคอนโดในช่วงเวลานั้น
ทั้งสองทางเลือกเป็นวิธีแก้เบื้องต้นก่อนที่จะไปสู่ขั้นการฟ้องร้องเรียกเงินดาวน์คืน
เรียกเงินดาวน์คืนได้ในกรณีใดบ้าง
กรณีที่ 1: ไม่มีเงื่อนไขริบเงินดาวน์ในสัญญา
หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุชัดเจนว่า “ผู้ขายมีสิทธิริบเงินดาวน์เมื่อผู้ซื้อผิดสัญญา” ผู้ซื้อจะได้เปรียบ เพราะในทางกฎหมาย เงินดาวน์ที่จ่ายไปถือเป็นเพียงการแสดงเจตนาจอง ไม่ใช่เงินที่ผู้ขายสามารถริบได้โดยอัตโนมัติ ดังนั้น ผู้ซื้อสามารถฟ้องเรียกคืนเงินดาวน์ได้เต็มจำนวน โดยอ้างอิงจากหลักการว่า เมื่อไม่มีข้อกำหนดให้ริบ ก็ไม่อาจตีความเอาเปรียบผู้ซื้อได้
กรณีนี้พบได้บ่อยในสัญญาที่เขียนไม่รัดกุมหรือเป็นสัญญามาตรฐานที่โครงการทำขึ้นเอง หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านและจำเป็นต้องยกเลิกสัญญา ก็สามารถยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อให้บังคับคืนเงินดาวน์ได้ ซึ่งศาลมักจะตัดสินให้คืนทั้งหมดเพราะไม่มีเงื่อนไขที่ให้โครงการเก็บเงินไว้
กรณีที่ 2: มีเงื่อนไขริบเงินดาวน์ในสัญญา
ตรงกันข้าม หากสัญญาระบุข้อความทำนองว่า “หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิริบเงินดาวน์ทั้งหมด” เงินดาวน์ที่จ่ายไปจะถูกตีความเป็น เบี้ยปรับ ทันที หมายความว่าหากผู้ซื้อผิดสัญญาจริง โครงการสามารถริบเงินดาวน์บางส่วนหรือทั้งหมดได้
อย่างไรก็ตาม กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคเปิดช่องให้ศาลเข้ามาพิจารณา หากศาลเห็นว่าเบี้ยปรับที่กำหนดไว้สูงเกินไป ไม่สมเหตุสมผล ศาลสามารถปรับลดลงได้ เช่น ผู้ซื้อวางเงินดาวน์ไว้ 300,000 บาท แต่โครงการริบทั้งหมด ศาลอาจพิจารณาลดให้เหลือเพียง 100,000 หรือ 150,000 บาท แล้วสั่งให้โครงการคืนส่วนที่เกินให้แก่ผู้ซื้อ
ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะผิดสัญญา แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะต้องเสียเงินดาวน์ทั้งหมดเสมอไป ขึ้นอยู่กับการตีความของศาลและความสมเหตุสมผลของเงื่อนไขในสัญญา
สิทธิของผู้ซื้อหากโครงการผิดสัญญา
หากเป็นกรณีที่ ฝ่ายโครงการเป็นผู้ผิดสัญญา ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใด เช่น
-
ไม่สร้างอาคารหรือห้องชุดตามแบบแปลนที่ตกลงกันไว้
-
ส่งมอบห้องล่าช้ากว่ากำหนดในสัญญา
-
ใช้วัสดุหรือตกแต่งไม่ตรงตามที่แจ้งในโฆษณาหรือในเอกสารแนบท้ายสัญญา
-
หยุดการก่อสร้างกลางคันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร
ในทุกกรณีเหล่านี้ กฎหมายถือว่าผู้ซื้อเป็น “ฝ่ายเสียหาย” และมีสิทธิเรียกร้องให้โครงการ คืนเงินดาวน์เต็มจำนวน ได้ทันที ไม่เพียงเท่านั้น ผู้ซื้อยังสามารถเรียก ดอกเบี้ยตามกฎหมาย นับตั้งแต่วันที่ชำระเงินดาวน์ ไปจนถึงวันที่โครงการคืนเงิน และยังมีสิทธิเรียก ค่าเสียหายเพิ่มเติม หากพิสูจน์ได้ว่าการผิดสัญญาของโครงการทำให้ผู้ซื้อเสียประโยชน์ เช่น ค่าเช่าที่อยู่อาศัยระหว่างรอคอนโดเสร็จ หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จำเป็น
กรณีนี้ผู้ซื้อถือว่าอยู่ในสถานะได้เปรียบอย่างมาก เพราะกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคเข้าข้างผู้ซื้อเต็มที่ เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการเอาเปรียบผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นการบ่ายเบี่ยงเลื่อนการก่อสร้างโดยไม่สมเหตุสมผล หรือโฆษณาเกินจริงแล้วไม่ทำตามที่รับปากไว้
ดังนั้น หากเจอสถานการณ์โครงการผิดสัญญา สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำคือ เก็บหลักฐานให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย โบรชัวร์ ใบเสร็จรับเงินดาวน์ หรือแม้แต่ภาพถ่ายและข้อความโฆษณา เพราะทั้งหมดสามารถใช้เป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิคืนเงินดาวน์ ดอกเบี้ย และค่าเสียหายต่อศาลได้
กระบวนการฟ้องร้องและการคุ้มครองผู้บริโภค
หากผู้ซื้อพบปัญหาเรื่องเงินดาวน์แล้วเจรจากับโครงการไม่สำเร็จ ขั้นตอนต่อไปคือการใช้สิทธิทางกฎหมายโดยการฟ้องร้องต่อศาล ซึ่งคดีประเภทนี้เข้าข่ายเป็น คดีผู้บริโภค ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค ทำให้ผู้ซื้อได้รับสิทธิพิเศษหลายอย่างเมื่อเทียบกับคดีแพ่งทั่วไป
สิทธิสำคัญข้อแรกคือ ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล เพื่อลดภาระทางการเงินของผู้ซื้อและเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคทุกคนสามารถเข้าถึงกระบวนการยุติธรรมได้ง่ายขึ้น ต่างจากคดีแพ่งทั่วไปที่ผู้ฟ้องต้องชำระค่าธรรมเนียมตามทุนทรัพย์ที่เรียกร้อง
เมื่อคดีเข้าสู่ศาลแล้ว ศาลจะพิจารณาโดยอิงจากเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย ใบเสร็จการชำระเงินดาวน์ และพฤติการณ์ของคู่กรณีทั้งสองฝ่าย เช่น พฤติกรรมของผู้ซื้อว่ามีเจตนาผิดสัญญาจริงหรือไม่ และการกระทำของโครงการว่ามีการเอาเปรียบหรือฝ่าฝืนข้อกำหนดสัญญาหรือไม่
อีกจุดที่ทำให้คดีผู้บริโภคแตกต่างคือ ศาลมีอำนาจกว้างในการไต่สวน สามารถเรียกพยานหลักฐานเพิ่มเติม หรือสอบถามข้อเท็จจริงที่คู่กรณีไม่ยกขึ้นอ้างเอง เพื่อให้ความจริงปรากฏและตัดสินคดีให้เป็นธรรมที่สุด
ดังนั้น ผู้ซื้อที่เจอปัญหาเรื่องเงินดาวน์ ไม่ควรรู้สึกกังวลว่าจะสู้โครงการใหญ่ๆ ไม่ได้ เพราะกฎหมายได้ออกแบบกลไกไว้เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคโดยตรง
สรุป
เงินดาวน์ไม่ใช่เงินที่โครงการจะยึดได้เสมอไป ผู้ซื้อยังมีสิทธิเรียกคืนได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาและการตีความของศาล หากโครงการผิดสัญญา ผู้ซื้อยิ่งมีสิทธิขอคืนเต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหาย ดังนั้น ก่อนจ่ายเงินดาวน์ควรอ่านสัญญาให้ละเอียด และหากเกิดปัญหาควรใช้สิทธิผู้บริโภคอย่างถูกต้องเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง
